文 | 新浪财经 徐苑蕾
5月，房贷5年期LPR超出市场预期地大降15个基点，利率在此前4.6%的降至基础上调整至4.45%，而6月则与上月持平。低位到听6月20日晚，买房在新浪财经“LPR下调1个月，时机说楼市反弹了？房贷”主题直播中，多位专家均表示，利率6月LPR按兵不动符合预期。降至
目前，低位到听首套住房商业性个人住房贷款利率下限已调整为LPR-20基点，买房房贷利率已降至近年来的时机说新低位。有专家在直播中指出，房贷从市场供应和政策扶持力度来看，利率对于自住型购房者来说，降至当下确实是一个买房时机。
为何6月LPR按兵不动？
在直播中，多位专家的观点都表示，6月5年期LPR保持不变符合预期。
研究院高级研究员应习文指出，5月5年期LPR下调15个基点，降幅已经非常大，叠加5月信贷数据和房地产各项数据指标都出现了一定程度的回暖，因此从政策层面需要一个观察期，对房地产行业的未来进行研判。
应习文还从银行定价成本做了进一步分析。他表示，中期借贷便利利率MLF是LPR调整的一个重要变量，是LPR上游的成本，MLF调整了LPR也会调整。在MLF不调整的情况下，如果出现降准等触动因素，银行也会有动力下调LPR。
“LPR毕竟是银行进行报价的，虽然有政策的指导，但从6月的情况来看都没有出现前述两个情况，所以6月LPR没有调整在预期之内。”应习文说道。
此外，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，自5月5年期LPR下调后，政策进入到一个空窗期，说明监管层不允许再进一步下调，不允许再进一步刺激和松绑。
“目前问题在于购房者信心不足，预期悲观，这不是降息能够解决的，如果继续降息的话，可能会出现一线城市房价的暴涨，这是监管层不愿意看到的现象。”李宇嘉称。
LPR是否还有下调可能？
5月5年期LPR的下调是2020年新冠疫情初发后的第四次调整。那么，今年内LPR是否还会有下调可能？
李宇嘉在直播中表示，“如果6月楼市表现不及预期，普通住房消费没有好转起来的话，不排除7月份LPR会继续下降。”
在李宇嘉看来，目前房地产市场到了一个降成本的时候，房地产的主要矛盾是高房价和高成本与新市民购房成为主力军的矛盾。“新市民对高房价支付能力比较低，对房价和成本比较敏感，在高房价高成本面前就导致供需的错配，这也是房地产良性循环无法实现或者说不能良性循环的一个最主要的根源。”
58安居客房产研究院分院院长张波也认可，6月会是房地产市场的一个关键节点。他指出，如果房地产开发投资数据没有回正，那么市场压力还是比较大的，另外还要观察房价上涨城市的数量。“下半年LPR继续调低的概率是有的，但是幅度可能不像大家想得那么大。”张波说。
应习文则分析道，LPR是否会继续下调，一方面需要根据未来经济的增长预期，去观察整体的利率曲线是否还有下降的空间。另一方面，还要观察1年期LPR和5年期LPR的利差。
“如果6月的信贷需求非常弱，那么LPR还是有下调的空间，另外下调还有可能会是不对称的，未来1年期和5年期LPR之间的期限利差或有望继续缩小。”应习文表示。
当下是买房的好时机吗？
“三四线城市不代表就没有机会，不代表一定就不能买房。”张波在直播中提到，未来趋势是往城市群和都市圈来发展，长三角、大湾区和京津冀三个区域相对稳定，其他区域则不是以城市群的逻辑而是以城市的点状逻辑来买房。
张波给出了当下买房的几个判断因素，一是买房城市属于人口流入城市，二是当地市场基本处于供需平衡或供不应求，三是政策利好，购房者目的明确为自住。
此外，李宇嘉表示，从市场供应和政策扶持力度来看，当下无疑是一个买房时机。“尤其是热点城市的二手房市场，目前处于一个买房市场，建议购房者不妨可以关注次新房。”
应习文则认为，“在目前相对低迷的一个买方市场，对任何购房者来说都可以不用着急，可以慢慢看。”他建议，在买房的时候，购房者首先要考虑挑选的房源有没有稀缺性。
“不管你将来准不准备卖它，其实都要去考虑将来有没有卖点，不能只看着买点和需求。如果你将来要卖它的话，它的卖点在哪里？它的稀缺性在哪里？”应习文表示。